Antrag (31-2024.11) zum B-Plan östlich der Waldkolonie

Beschlussvorschlag:

Die Gemeindevertretung hebt ihren Beschluss vom 19. Mai 2022 auf, ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes vorzubereiten, durch welches der Bebauungsplan „Östlich der Walkolonie“ überplant werden soll (Vorlage 2022/032-1).

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken im Einzugsbereich des Bebauungsplans „Östlich der Waldkolonie“ werden

1. über diesen Beschluss förmlich in Kenntnis gesetzt
2. informiert, dass die seitherige Untätigkeit der Behörden zur Durchsetzung des Bebauungsplans nicht ausreicht, um daraus eine aktive Duldung rechtswidriger Sachverhalte abzuleiten
3. aufgefordert, auf ihren Grundstücken ggfs. vorhandene Abweichungen von den Regelungen und Vorgaben des B-Plans zurückzubauen.

Begründung:

Die Gemeindevertretung hatte im Jahr 2006 für das zukünftige Bauland östlich der Waldkolonie ausdrücklich festgesetzt, dass der gesetzlich geforderte Ausgleich für den Eingriff in die Natur durch die Bebauung vormals landwirtschaftlich genutzter Flächen unmittelbar neben den Baugrundstücken selbst erfolgen solle. Wo immer möglich, ist eine solche Festsetzung einer Ausweisung von sogenannten Ausgleichsflächen weit entfernt vom eigentlichen Eingriff vorzuziehen. Der Bebauungsplan war allen Grundstückseignern vor und nach einem Eigentumswechsel bekannt. Über die zugrunde liegende Bauleitplanung wurde mehrfach in der Presse berichtet.

Der im Frühjahr 2007 beschlossene Bebauungsplan ‘Östlich der Waldkolonie’ weist in seiner Planzeichnung und im Textteil als Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 BauGB auf der Ostseite der Grundstücke je-weils etwa für die Hälfte der 15 überplanten Grundstücksflächen eine ‘Fläche für Anpflanzungen’ als Ausgleichsfläche aus: ‘Innerhalb der Fläche für Anpflanzungen ist eine mindestens zweireihige geschlossene Anpflanzung aus einheimischen und standortgerechten Laubgehölzen () anzulegen und im Bestand zu erhalten. Der Pflanzabstand darf 1,5 m nicht überschreiten.’ Von dieser Fläche sind mindestens 70% als Obstwiese und 30% als Gehölzpflanzung auszugestalten. ‘Einfriedungen sind ausschließlich an der festgesetzten Abgrenzung zwischen dieser Fläche und der festgesetzten nicht überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.’

Anlässlich des Ortstermins des Planungs-, Landwirtschafts- und Bauausschusses der Gemeindevertretung auf der Ostseite der Waldkolonie am 20. Juni 2017 stellte Bürgermeister Martini fest: ‘Der rückwärtige Bereich vieler der 15 Grundstücke entspricht nicht dem Bebauungsplan.’ Das ‘Darmstädter Echo’ titelte am 12.07.2017: ‘Gärten statt Streuobstwiesen’. Seitens der Eigentümer*innen hatte es keinerlei Reaktion auf die Kritik an der mangelnden Umsetzung des Bebauungsplans gegeben. Stattdessen wurde gemäß Antrag der Grundstückseigentümer*innen in der 8. öffentlichen Sitzung der Gemeindevertretung am 19.05.2022 unter TOP 8 (Beschluss-Vorlage 2022/032-1) mehrheitlich beschlossen, den Gemeindevorstand mit der Vorbereitung eines Verfahrens zur Änderung des Bebauungsplanes „Östlich der Waldkolonie“ aus dem Jahr 2007 zu beauftragen.

Die mit dem Beschluss beabsichtigte Anpassung des Bebauungsplans – und hier insbesondere die Ausweisung eines alternativen Grundstücks als Ausgleichsfläche – würde die seitherige Missachtung des ursprünglichen Bebauungsplans durch einige Grundstückseigentümer*innen nachträglich legalisieren und ihnen einen Vermögenszuwachs bescheren, selbst wenn sie die Kosten für dieses Verfahren in Gänze tragen würden. Würde ein solches „Heilungsverfahren“ umgesetzt, würden die jetzigen Grundstückseigner in erheblichem Maße begünstigt. Die unterlegenen Interessent*innen im damaligen Bieterverfahren und die vormaligen Eigentümer der aktuell als Ausgleichsflächen gekennzeichneten Flächenanteile würden hingegen deutlich benachteiligt. Letztere hatten für den Quadratmeter ja lediglich 2,50 Euro anstelle der möglichen ca. 500 Euro erhalten.

Im Sinne einer Gleichbehandlung der Bürgerinnen und Bürger kann diese beabsichtigte „Heilung“ des Bebauungsplans nicht Ziel gemeindlichen Handelns sein.

Darüber hinaus fehlt dem „Heilungs“- Vorhaben die Rechtsgrundlage.

Schon mehrfach wurde von unserer Fraktion auf einen Leitsatz aus einem Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Rheinland-Pfalz (8 C 10964/05.OVG) hingewiesen: „Festsetzungen in Bebauungsplänen dürfen nur aus städtebaulichen Gründen erfolgen (vgl. § 9 Abs. 1 BauGB). Solche städtebaulichen Gründe liegen dann nicht vor, wenn die Bauleitplanung nur im ausschließlich privaten Interesse Einzelner erfolgt, etwa um eine vom ursprünglichen Bebauungsplan abweichende Fehlentwicklung im privaten Interesse der betroffenen Bauherren zu legalisieren (vgl. OVG Rh-Pf, Urteil vom 5. März 1986, BauR 1986, 412).“

Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat mit Beschluss vom 11.10.2022, AZ.: 2 B 947/22 entschieden, dass die schlichte Hinnahme eines baurechtlich formell illegalen Geschehens für eine längere Zeit die Bauaufsichtsbehörde nicht hindert, ihre bisherige Praxis zu beenden und auf Herstellung baurechtmäßiger Zustände hinzuwirken. Allein die Untätigkeit der Behörde bzw. eine faktische Duldung – selbst wenn sie lange andauert – reicht nicht aus, um eine aktive Duldung anzunehmen und einen schutzwürdigen Vertrauensbestand zu schaffen. Eine länger andauernde Duldung oder Duldungszusage, sofern sie Vertrauensschutz vermitteln soll, muss schriftlich erfolgen.
Dadurch wurde klargestellt, dass nicht einmal jahrzehntelange Kenntnis aller Beteiligten den Betroffenen zu schützen vermag, wenn keine Duldung aktiv schriftlich erklärt worden ist.