Bauleitplanung August-Bebel-Straße 17 (“Gärtnerweg, 1. Änderung”)

Zum Anlass der Planung  [ Auszug aus der Beschlussvorlage für die Gemeindevertretung am 12. November 2024 ]

“Die Gemeinde Bickenbach beabsichtigt mit der vorliegenden Bebauungsplanänderung eine bauliche Innenentwicklung zur Wohnraumschaffung in Bickenbach auf Anfrage des Vorhabenträgers WSW Baubetreuungs- GmbH vorzubereiten.
Die Gemeinde verfolgt mit der vorliegenden Planung auch das Ziel, durch Mehrfamilienhäuser auf Basis des sozialen Wohnungsbaus das Angebot an bezahlbaren Wohnraum für Bürger mit geringem oder mittlerem Einkommen auszubauen und zugleich eine maßvolle bauliche Nachverdichtung im Ort voranzutreiben. Dazu sollen zentrumsnah insgesamt bis zu 14 Wohneinheiten auf dem Grundstück eines ehemaligen Gärtnereibetriebs bzw. zuletzt Blumengeschäfts errichtet werden, dessen Nutzung mittlerweile aufgegeben wurde. Das bestehende Gebäude sowie die zugehörige besonders tief geschnittene Gartenfläche liegen größtenteils brach. Hier ist ein Abbruch des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses und die Neuerrichtung eines Wohnhauses mit maximal zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss vorgesehen, welches um ein rückwärtiges Gebäude mit drei Vollgeschossen in den brachliegenden Gartenflächen des früheren Gärtnereibetriebs ergänzt werden soll. Der bestehende Bebauungsplan lässt bereits eine Bebauung in zweiter Reihe zu, jedoch in etwas anderer Lage und geringerer Geschossigkeit, aber auch die bislang zulässige Zahl von maximal zwei Wohnungen je Wohngebäude passt nicht mehr in die Zeit, da heute wesentlich höhere Anforderungen an flächenschonendes Bauen zu stellen sind als zum Zeitpunkt der damaligen Planerstellung vor 20 Jahren (Rechtskraft 2004).”

Und so etwa soll das Bauprojekt aussehen. [Grafik aus den Beratungsunterlagen für die Gemeindevertretung]

Die Gemeindevertretung hat am 12. November 2024 die Offenlegung des B-Planentwurfs entsprechend der vorgelegten Planung beschlossen.

Redebeitrag zur Planung August-Bebel-Straße 17 / B-Plan Gärtnerweg

vorgetragen von Marc Lyachenko

Sehr geehrte Anwesende, liebe Gäste,

Worum geht es bei diesem Tagesordnungspunkt?

Dieser Tagesordnungspunkt sieht vor, einen gültigen Bebauungsplan auf Anfrage eines Bauträgers zu ändern. Auf einem ca. 1650m² großem Grundstück in der August Bebel Straße soll ein vorhandenes Gebäude niedergelegt und zwei neue Gebäude mit insgesamt 14 Wohnungen gebaut werden. Dass dies Sozialwohnungen werden sollen, steht heute nicht zum Beschluss an. Dies kann nicht in der Bauleitplanung festgesetzt werden. Ein städtebaulicher Vertrag, der dies regeln könnte, liegt nicht vor und steht heute nicht zur Abstimmung.

Der Bebauungsplan soll für beide Gebäude 3 Stockwerke zulassen, wobei für das fordere Gebäude ein Staffelgeschoss vorgesehen ist. Beide Gebäude dürfen 10,5m auch der jetzt schon gültigen Regelung Höhe über Straßenniveau erreichen. Um das Vorhaben des Bauträgers zu ermöglichen, müssen aber unter anderem das Maß der Bebauung erhöht und vor allem die Baufenster vergrößert werden.

KOMM,A begrüßt, dass in Bickenbach sozialer, bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll. Ich wiederhole dies nochmals für den Bürgermeister und die Presse: Wir begrüßen dies ausdrücklich und fordern dies bereits (bisher erfolglos) seit vielen Jahren.

Ich habe mir lange überlegt, ob ich dazu noch mehr sagen soll. Immerhin haben die anderen Fraktionen im beratenden PLU-Ausschuss durch ihr Schweigen zum Ausdruck gebracht, dass nicht wirklich Interesse an einer Auseinandersetzung mit der Thematik besteht. Fragen unsererseits wurden uns seitens der SPD während und nach der Sitzung sogar noch vorgeworfen.

Ich werde trotzdem nochmals ein paar wenige Sätze dazu sagen, aus Respekt vor den anwesenden Gästen:

Trotz unseres Befürwortens für Sozialen Wohnungsbau in Bickenbach, wird es für diese Bebauungsplanänderung in der aktuell vorliegenden Form von KOMM,A keine Zustimmung geben. Das hat Gründe. Es ist uns hierbei völlig bewusst, dass mittelfristig bestehende Sozialwohnungen aus deren Bindung herausfallen werden und dass Bedarf besteht. Deswegen muss dieses Thema größer und vernünftig angegangen werden.

Es gehört zur ganzen Wahrheit, dass dieses Vorhaben nicht als sozialer Wohnungsbau geplant war. Erst vor kurzem ist das Projekt nach mehrfachem Scheitern zum Sozialen Wohnungsbau deklariert worden, um es überhaupt umsetzen zu können. Wenn dem Bürgermeister der soziale Wohnungsbau so wichtig wäre wie er tut, hätte er das Thema bereits auf viel breiterer Basis angehen können. Dem verweigert er sich aber. Jetzt soll es schnell gehen, unter Druck.

Hatten wir das nicht schon einmal? Schmerzgrenzen des Investors? Der Investor könnte abspringen? Es kostet uns nichts, der Investor zahlt alles?

Warum geben wir keine Zustimmung?

• Die geplante Bebauungsdichte ist mit fast 85 WE/ha wieder einmal viel zu hoch und liegt weit über den Zielen des Regionalplanes Südhessen. Die Dichte passt nicht zur vorhandenen Bestandsbebauung. Weder aktuell noch in absehbarer Zukunft. Da hilft auch kein Vergleich mit Projekten in der Stadt Bensheim mit noch höherer Wohndichte.
• Das Gebäude passt nicht in die nähere Umgebung und ist auch auf dem Gelände viel zu dicht gepackt ohne erkennbare Qualitätsflächen für neue Bewohner. Wo sollen denn die Kinder der neuen Wohnungen spielen? Auf der August Bebel Straße?
• Die Begründung des B-Planes klingt wie blanker Hohn und spricht von Baukultur, angepasstes Bauen, Einpassen in die Umgebung und an anderer Stelle von einer zentral städtischen Lage.
• Aufgrund der zentral städtischen Lage, geprägt von sozialem Wohnungsbau, soll von der Stellplatzsatzung abgewichen werden, da die Menschen dort weniger Autos haben würden. Das mag evtl. für zentral städtische Lagen mit entsprechenden Angeboten an ÖPNV usw. und Arbeitsplätzen in der Stadt passen, nicht aber für Bickenbach. Bahnhof oder Bushaltestelle hin oder her.
• Bisher ist die Stellplatzsatzung an Wohnungsgrößen geknüpft, nicht an Einkommensverhältnisse oder Vermögen oder individuelle Wünsche. Wenn wir das ändern wollen, müssen wir die Stellplatzsatzung generell überarbeiten. Flickwerk, Ausnahmen usw. haben wir schon genug und gerade in der ABS kann nicht an der Straße geparkt werden.
• Die Darstellungen des Vorhabens, die dem Parlament vorgelegt wurden, sind – wie an anderer Stelle schon dargelegt – falsch und beschönigend. Auch nach dem hastigen Versuch einer Nachbesserung.
• Eine weitere wichtige Frage lautet: Haben wir in Bickenbach die soziale Infrastruktur für unseren neuen Mitbewohner oder muss auch da etwas geschehen? Wie sieht es mit KiTa-Plätzen aus? Mit Schule? Mit Ärzten? Mit dem Rathaus?

Es gibt noch viele weitere, kleinere und größere Bedenken zu dem Vorhaben bzw. dem Bebauungsplan. Es macht aber keinen Sinn, diese vorzutragen, wenn schon im Fachausschuss kein Interesse daran besteht.

Letztendlich ist unser Vertrauen in Bauträger nach dem Debakel der Neuen Mitte nicht sonderlich hoch. Private Bauträger sind kein Wohlfahrtsverein, sondern agieren – ohne Vorwurf – nach Profit und dem eigenen Vorteil. Es ist unsere Aufgabe, dem entgegenzuhalten und die Interessen der Gemeinde zu vertreten um am Ende einen Kompromiss zu erlangen.

Das Vertrauen in einen Bauträger wird auch nicht damit aufgebaut, wenn Mandatsträger aufgrund unbequemer Fragen vom Stadtplaner in einer Sitzung verunglimpft werden. Diejenigen, die die Fehler sichtbar machen, sind nicht schuld an den Fehlern.

Das Vertrauen wird tatsächlich beschädigt, wenn Unterlagen vorgelegt werden, die nicht korrekt sind und das Vorhaben dadurch – beabsichtigt oder nicht – in einem besseren Licht dastehen lassen.

Wir haben seitens KOMM,A keinerlei Verständnis dafür, dass eine solch gravierende Bebauungsplanänderung hastig durchgewunken wird, trotz offensichtlicher Schwächen und offenen Fragen.

Es grenzt nahezu an Zeitverschwendung, sich in Bickenbach überhaupt mit solchen inhaltlichen und technischen Themen zu befassen, da das Parlament lediglich noch eine Formalie zur Umsetzung von Investorenwünschen darstellt, die zuvor mit und vom Bürgermeister ausgehandelt werden.

Redebeitrag zur Planung August-Bebel-Straße 17 / B-Plan Gärtnerweg vor dem Hintergrund der Erfahrungen mit der “Neuen Mitte”

vorgetragen von Ulrich Friedrich Koch

Die Gemeinde hat wieder einmal Großes vor in der Bickenbacher Ortsmitte. Allerdings es fehlt ein städtebauliches Grundkonzept beziehungsweise eine Auseinandersetzung um dessen Ziele.

Mögliche Ziele könnten sein:

• Erhalt und Verbesserung des Charakters unseres Ortes
• Begrenzung der Versiegelung als Grundvoraussetzung für Klima- und Bodenschutz
• Schaffen von Flächen für soziales Miteinander zur Verbesserung der sozialen Interaktion
• Berücksichtigung der neuen Mobilitätsrealitäten – Alternativen zum individuellen motorisierten Verkehr gewinnen an Bedeutung

Unsere Gemeinde begeht mit der aktuellen Planung die selben Fehler wie anlässlich der Bauleitplanung für die sogenannte Neue Mitte in den Jahren 2015 bis 2020:

• Dialog mit der Bürgerschaft über Ortsentwicklung – Fehlanzeige, stattdessen werden Fakten geschaffen
• Verdichtung zu hoch, laut Regionalplan beträgt die Verdichtung für Gemeinden wie Bickenbach zwischen 45 und 60 Wohneinheiten pro Hektar – stattdessen wird behauptet, es werde lediglich eine „verträglichen Nachverdichtung“ vorgenommen
• Flächenversiegelung zu hoch
• Massenmodell Fehlanzeige – stattdessen wird lediglich eine fragwürdige zweidimensionale Visualisierungen vorgelegt, die Einbindung des neuen Bauprojektes in die Umgebung ist nur schwer vorstellbar
• Schuhkarton-Bauweise und überdimensionierte Gebäudehöhen anstelle von ortsüblichen Satteldächern  – stattdessen wird behauptet, das Bauprojekt füge sich „harmonisch“ in das „Stadtbild“ ein
• Übernahme der zusätzlichen Infrastrukturkosten durch den Investor – Fehlanzeige

Die Gemeinde lobt sich selbst für den hier geplanten Sozialwohnungsbau, aber

• Das geplante Bauprojekt ist keine Wohltat des Investors. Derzeit gibt es großzügige finanzielle Förderung durch Bund, Land und den „Frankfurter Bogen“. In Verbindung mit den geplant relativ hohe Mieten ist die Renditeerwartung nicht schlecht.
• Genannt wurde als zu erwartender Nettomietpreis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – inklusive Nebenkosten ist mit einem Mietpreis von 12 bis 13 Euro zurechnen. Was ist daran sozial?
• Die kürzlich von unserer Gemeinde beschlossene kräftige Erhöhung der Grundsteuer B wird zu einer weiteren deutlichen Erhöhung der Mietnebenkosten beitragen.

KOMM,A lehnt die vorgelegte Planung ab.

Wir benötigen dringend Sozialwohnungsbau auch in unserer Gemeinde.

Sozialwohnungsbau und gute Architektur müssen sich aber nicht ausschließen.

Spontaner Kommentar eines Bürgers und Zeugen der politischen Debatte der Gemeindevertretung:

“Bisher ist alles eine Katastrophe, was die hier in letzter Zeit durchgewunken haben, etwa in der Friedensstrasse oder der Bunker am ehemaligen Treibhaus. Wie konnte soetwas zugelassen werden? Unglaublich?

Zusammengefasst zur vorliegenden Planung: zu dicht und zu viel Masse, zu viel versiegelter Boden, keine ausreichenden Außenräume, Nichtbeachtung Empfehlung Regionalplan zur Dichte, architektonisch unpassend und schlecht gemacht, rücksichtslos zur umgebenden Bebauung.”