Die Gemeindevertretung hatte im Jahr 2006 für das Bauland östlich der Waldkolonie ausdrücklich festgesetzt, dass der gesetzlich geforderte Ausgleich für den Eingriff in die Natur durch die Bebauung vormals landwirtschaftlich genutzter Flächen unmittelbar neben den Baugrundstücke selbst erfolgen solle. Wo immer möglich ist eine solche Festsetzung einer Ausweisung von sogenannten Ausgleichsflächen weit entfernt vom eigentlichen Eingriff vorzuziehen. Dies war allen Grundstückseignern vor und nach einem Eigentumswechsel u.a. durch die Presseberichterstattung bekannt.
Der im Jahr 2007 beschlossenen Bebauungsplan 'Östlich der Waldkolonie' weist als Festsetzung auf der Ostseite der 15 Grundstücke eine Ausgleichsfläche aus, innerhalb welcher eine Anpflanzung aus einheimischen und standortgerechten Laubgehölzen anzulegen und im Bestand zu erhalten ist. Die Größe der Grundstücksflächen im Bereich des Bebauungsplans liegt zwischen 530 und 730m². Die Ausgleichsfläche für den Naturschutz hinter jedem Grundstück von je 300m² darf nicht eingezäunt und nicht überbaut werden.
Anlässlich des Ortstermins des Planungs-, Landwirtschafts- und Bauausschusses der Gemeindevertretung auf der Ostseite der Waldkolonie Mitte 2017 stellte Bürgermeister Martini fest: 'Der rückwärtige Bereich vieler der 15 Grundstücke entspricht nicht dem Bebauungsplan.' Das 'Darmstädter Echo' titelte am 12.07.2017: 'Statt Streuobstwiesen sind ( ) größere Gärten entstanden.'
Die jeweils 300m² Ausgleichsflächen 'im Hinterhof' mussten die Grundstückseigner für 2,50 Euro pro Quadratmeter erwerben, also einem Gesamtpreis von 750 Euro. Für die Grundstücke selbst wurden konservativ geschätzt wenigstens 500 Euro pro Quadratmeter fällig. Die Gemeinde selbst hatte für ihre durch Umlegung erlangten vier Grundstücke ein Bieterverfahren durchgeführt und für deren Verkauf einen Mindestpreis von 375 Euro pro Quadratmeter angesetzt. An diesem Bieterverfahren nahmen rund 40 Interessent*innen teil. Vor dem Hintergrund dieser Schätzung sparten die Grundstückseigentümer für den Erwerb ihrer Hinterhöfe (je 300m² Ausgleichsflächen) etwa 150.000 Euro gegenüber dem damaligen Verkehrswert ihres Baulands. Werden diese Ausgleichsflächen den Grundstücken quasi einverleibt, wird durch die jeweiligen Eigentümer praktisch ein Vermögenszugewinn generiert.
Eine von Bürgermeister Hennemann in die Diskussion gebrachte Anpassung des Bebauungsplans an die örtlichen Gegebenheiten und die Ausweisung eines alternativen Grundstücks als Ausgleichsfläche würde die Missachtung des ursprünglichen Bebauungsplans nachträglich legalisieren und den Eigentümern einen beträchtlichen Vermögenszuwachs bescheren, selbst wenn diese die Kosten für dieses Verfahren in Gänze tragen würden. Die unterlegenen InteressentInnen im damaligen Bieterverfahren und die vormaligen Eigentümer der aktuell als Ausgleichsflächen gekennzeichneten Flächenanteile würden hingegen deutlich benachteiligt. Letztere hatten für den Quadratmeter ja lediglich 2,50 Euro anstelle der möglichen 500 Euro erhalten.
2022 beantragten die Grundstückseigentümer eine Änderung des Bebauungsplans bei der Gemeinde. In dem Antrag auf Änderung des Bebauungsplans wurde gefordert, die Ausgleichsflächen in Gartenland umzuwandeln. Mitte 2022 fasste die Gemeindevertretung mit den Stimmen von SPD und CDU einen Beschluss, den Bebauungsplan zu „heilen“.
Zwei Anzeigen auf Immobilienportalen in dem Gebiet „Östlich der Waldkolonie“ im Jahr 2023 wiesen auf die Interessenlage einiger Grundstückseigentümer*innen hin.
Luxuriöses Einfamilienhaus: Grundstücksgröße 975qm für 1,6 Millionen €
Bauplatzangebot 974qm für 735.000 €
In den Angeboten findet sich nur die Gesamtgrundstücksfläche.
Ein Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Rheinland-Pfalz aus dem Jahr 1986 bestärkt die Bedenken, dass eine Änderung des Bebauungsplanes gemäß Beschluss ggf. nicht rechtskonform sein könnte:
Festsetzungen in Bebauungsplänen dürfen nur aus städtebaulichen Gründen erfolgen. Solche städtebaulichen Gründe liegen dann nicht vor, wenn die Bauleitplanung nur im ausschließlich privaten Interesse Einzelner erfolgt, etwa um eine vom ursprünglichen Bebauungsplan abweichende Fehlentwicklung im privaten Interesse der betroffenen Bauherren zu legalisieren.
Demnach kann eine vom ursprünglichen Bebauungsplan abweichende Bebauung für die Gemeinde zwar Anlass für eine Planänderung sein, jedoch ist die Bebauungsplanänderung nur dann wirksam, wenn sie durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist.
Auf Antrag von KOMM,A wurde der „Heilungs“-Beschluss der Gemeindevertretung im Dezember 2024 mit den Stimmen der FDP und Teilen der CDU gegen die SPD wieder aufgehoben.
Seitdem streiten sich Kreisverwaltung und die Gemeinde Bickenbach, wer für die Kontrolle der Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes zuständig ist...
